１Rマンションの投資について
まず初めに、風俗店を経営している時に、そこそこになれたので、次の店舗を出すのか？、不動産を購入するのか？お金の使い道を考えていました。
何故、次を考えるのかというと、これは風俗店スタッフの再雇用の為です。
風俗は水物なので、ある程度の年齢が来ると、どうしても現場で業務を行うのが難しくなってきます。
仮に40代〜50代付近までやれたとしても、これまでの様な単価では請け負う事も出来なくなるので、そうなれば、キャストの収入は激減します。
これを理解出来れば良いのですが、長い年月、周囲から甘やかされて育った人達は、大半はこの現実を受け入れる事が出来ません。
つまり勘違いしちゃうんですよね。「私って凄いかも」って。
でも中には堅実な人もいて、仕事も真面目にやる。となれば、そういう人の受け皿が必要なんではないか？と思って、その受け皿を作ろうとしていました。
人との付き合いは信頼関係でしか成り立たないので、信頼できる人間については、良くしたいと思うのが人間ですからね。
そこで私が考えたのが、一つは建設業、もう一つは管理委託、もう一つは、支店の店長などの管理ポストの用意を早めにしとくべきだと思っていました。
建設業については男性のみになりますが、そもそも風俗店は、短時間で稼げるので、その感覚に慣れてしまったスタッフがキツイ仕事を続けていけるとは思えないので、却下。
となると、支店の店舗運営を任せる方になっていくんですが、彼ら自身にやる気が無いと出来ません。
正直儲けられなくても良いんです。皆が飯を食べられる程度でも。
それすら自信が無いと言っていたのと、一番重要なやる気を感じられなかったので、この話は頓挫しました。
ちなみに私が風俗店を辞めた理由について、これまで隠してきましたが、もう辞めてしまったので、ここで話をします。
子供が成人する前に撤退する。これに尽きます。
子供が風俗とかに触れられる年齢になった時に、私が風俗店をやっていると、もしも子供の友人が、この事を知ったら、子供達はどう思うか？
これを心配していたので、泣く泣く辞めました。
これが理由です。
手放したくないけど、手放したんです。風俗店を。
不動産投資を考えていた時、私は１Rマンションではなく、１棟買いを検討していました。
つまり、１Rアパート、一棟丸々の購入です。
駅に近く、環境も良く、自宅周辺で考えていたんですが、私が購入する場合、抱き合わせを考えます。
不動産屋に頼むと信用できないので、自分で管理を行い、集客も自分で行う事を考えています。
なぜなら、手綱を不動産屋に握られるという事は、不動産屋に嫌われたら、その地区で商売出来ないからです。
デリヘルなどの無店舗型と違い、この土地が嫌なら他でやるという事は不動産は出来ないんです。
これは建築業にも同じ事が言えますが、地域密着の場合、動くに動けないので、こちらが客であるにも関わらず、不動産屋に頭が上がらない状態になります。
もしも嫌われてしまったら、きっと集客を任せても不動産屋は、わざと動かないでしょう。
不動産屋は痛くもかゆくもないですし、何ならオーナーが潰れて、安価に物件を買い叩ける方が、よっぽど自分らのメリットになるので、自滅してくれるのを待っています。
ここで、さっきの風俗店を辞めた理由に戻ります。
投資物件についても、まったく同じ事が言えるので、この事を覚えておいてください。
本当に良い物件は、全て不動産屋が自分で抱え込んでいます。
別に今、売らなくても良いんです。
将来、必ず値上がりする事を知っているからです。
余った旨味のない物件を投資物件として販売しているんです。
何故そんなことが言えるのか？っていえば、私の親族が不動産をやっていて、ビルを何棟か持っている人が居るからです。
勿論、都内にファミリータイプの投資マンションも持っています。
ブロカー的な事をやって儲けて、40歳ぐらいで人生リタイアして、今は遊んで暮らしています。
まずは冷静に考えてみて下さい。
高度成長期には、子供が多く生まれて、それぞれが家庭を持ちファミリータイプの家を購入しますよね？
なので、その当時は売れたと思います。
でも、２０年前ぐらいから、人口分布として若年層が減少しているんです。
となると、物件は多くあるけど、ファミリー層が足りないって事になり、顧客側から見れば、選びたい放題の状態になるんです。
安くて綺麗で駅チカでって言うのが、当たり前になるんです。
となると、価格競争になる事が目に見えて理解できます。
仮に好景気になったとしても、世代間人口分布に変化が起こるのは、２０年後です。
とはいえ、好景気なら、好条件な高級マンションなどの売れ行きは良くなると思いますけどね。
今の景気動向からすれば、２極化すると思います。
儲かるか儲からないかは別として、高級マンション路線なのか？ほぼに儲からないけど、回転率だけは比較的良い１Ｒマンションで単身者を受け入れるか？
これは風俗店にも精通していますが、安い客を入れるという事は、程度の悪い客層を相手にしなければならないという事にも繋がります。
苦労する割には、全くお金にならない金額で賃貸に出すのか？
ちなみに単身者といえど、いずれは家庭を持ちます。
家庭を持てば、１Ｒの住み続けるという事はあり得ないので、どうせ購入するなら、ファミリータイプの購入を検討します。
仮に投資用として１Rマンションのオーナーチェンジを考えていても、これはババ抜きをやっているようなもので、いつかは誰かが最後のババを引かされます。
タワマンも同じです。
仮に安かったとしても、通常の中層クラスのマンションよりも修繕積立が高額になります。
そして、それに耐えかねて、一人出て、また一人と退居したら、更に費用が掛かります。
特にリゾート地は、かなり深刻で、どうせなら、東京一択の方がまだ良いです。
しかし、これも高額所得者が日本に住み続けてくれるのが前提です。
もしも、税率が高くなり、日本の治安も昔ほど良くないとなれば、もう日本に住むメリットなんてなくなります。
なんなら、時々帰ってくる程度で良いと思います。
ただし、本当の高額納税者は、日本から出る時に資産の何％かを前払いで徴収されます。
この負担額は相当なものなので、金持ちになればなるほど、日本から出て行きづらくなっているのが現状ですが…
ちなみに話を戻しますと、マンションというかＳＲＣ構造（鉄骨鉄筋コンクリート）の耐久年数は、５０年なんて言われています。
私は建設業だったので、築５０年以上のＲＣ造の建物の工事に携わりましたが、コンクリートがボッソボッソになって、手でこすると、ボロボロ落ちてくるような感じでした。
不動産を買う時には、売れなければそれでも良い。自分で住むから。
私はこの立地と建物が好きで購入するんだって人なら、全然買いだと思います。
寧ろ安い物件を比較的探しやすい、今も結構良いかもしれません。
でも投資として考えているなら、不動産屋が提示している利回りだけでなく、今後の経済状況や政府が推し進める政策にも注意を払う必要があります。
この先、外国人実習生の枠踏みを新たな物にして、呼び込もうとしている政府の動きをみると、人口増加が日本人ではなく外国人によって行われていく事になり、もうここは日本人の国とは言えなくなるかもしれません。
結論として、結構前から思っていましたが、１Ｒマンションの投資は、正直勧めません。
抱きかかえて、何か違うビジネスでも使えるのが前提での購入ならいいですけど。
それか、毎月１０万程度のお金を捨てても良いと思うなら、良いかもしれませんけどね（笑）
それとここ最近、若い営業マンに言えるのは、基本的に表面上は礼儀正しく接してくれてさわやかな好青年が多いです。
しかし、自分の利益の為なら騙してもあまり心を痛まない人が昔に比べて多くなっている気がします。
最近の日本人は無菌状態に慣れてしまったのか？表面を見て、人の内面まで決めつける人が多くなっている気がします。
貴方にとって、耳の痛い話を話してくれる人ほど、利害とは関係ない所で話してくれる人なので、耳を傾けた方がいいです。
騙されない為にもね。
私は訳あって、風俗店を手放しましたが、子供の事が無ければ今も手放さないし、風俗店の情報教材も販売しません。
何故なら、自分でやった方が儲かるからです。
でも、辞めなければならないなら、もう手放して、裏方に回ろうと思って、情報教材を販売する事になったり、フランチャイズ制度を設けました。
本当は自分でやりたいんです。
でも、諦めるしかないから、諦めたんです。
皆さん、お金お金になっているから冷静に物事を判断できなくなっていると思うけど、当たり前の事を忘れないでくださいね。
ちなみに私は不動産はやりません。というか、勉強すればするほど興味が無くなってしまいました。
不動産やるなら、普通の事業で儲けた方が、よっぽど楽だなって思えますからね。
どうしてもやりたいなら、一次側の情報に触れて、不動産屋と肩並びする事です。